פסק-דין בתיק ת"א 3059/01

רקע דיוני

1.         ראשיתם של ההליכים בתביעה שהגיש חורי ביום 14.4.99 לבית משפט השלום בירושלים (ת.א. 7276/99), בה ביקש להורות לנתבעת 1 (להלן - החברה), לנתבע 2 (להלן - וילף), לנתבעת מרים דיקר, שנמחקה בהמשך (להלן - דיקר), ולנתבעים 3-4 (להלן - שמסי), להרוס מרפסת הצמודה לדירה מס' 143/7 בגוש 30020 (להלן - המרפסת), וכן להרוס את המדרגות המובילות אליה (להלן - המדרגות), לאטום את הפתחים שנפתחו בקיר של הדירות 143/7 ו-143/6 הפונה לכיוון חלקה 144 ולהחזיר את המצב לקדמותו.

2.         בגדרה של התביעה הנ"ל, ניתנה ביום 18.4.99 החלטה (בבש"א 3797/99) לפיה נאסר על החברה, וילף ושמסי לבצע עבודות בנייה שיש בהן כדי להרחיב או לצמצם את גודל הפתחים בקירות החיצוניים מבלי שיהיה בידיהם היתר בניה כדין לעבודות אלו, זולת החלפת מרצפות, התקנת תאורה וצביעת המעקה במרפסת.

3.         ביום 1.2.01 נתן בית משפט השלום תוקף של פסק דין חלקי להסדר בין חורי, החברה, וילף ודיקר האוסר עליהם לבצע כל שינוי (ללא היתר) בחלונות שהסעד בתובענה התייחס אליהם בקומה השנייה והשלישית של המבנה הפונים לכוון חלקה 144. באשר לתביעה להריסת המרפסת, היא תועבר לבית המשפט המחוזי.

על פי בקשת שמסי בבש"א 6348/00 אכן הועברה התביעה, בהיעדר סמכות בית משפט השלום לדון בסעד של הריסה. 

4.         ביום 28.6.01 הגיש חורי, ללא נטילת רשות, כתב תביעה מתוקן שבו הוסיף, בין היתר, סעד של פיצוי כספי. כתב התביעה המתוקן התקבל לאחר דיון בבקשה שחורי הגיש (בש"א 7992/01), ולנתבעים ניתנה רשות להגיש כתבי הגנה מתוקנים.

טענות הצדדים בתמצית

5.          חורי מבסס את תביעתו על ההתחייבות להרוס את המרפסת. לדבריו, בעקבות התחייבות זו רכש חלק בחלקה 144 הגובלת עם חלקה 143 עליה בנוי מצפה אבו טור, ובהיות המרפסת חורגת  לתוך חלקה 144 הוא זכאי להריסתה על יסוד עילה של הסגת גבול.

לחילופין, טען כי קיומה של המרפסת גורם נזק לדירתו ומוריד את ערכה בשיעור של 25,000$, סכום בו הוא מבקש לחייב את החברה, וילף ושמסי, ובנוסף לחייב את החברה ואת וילף בפיצוי על הפרת הסכם.

6.          החברה ווילף טוענים שלא ניתנה לתובע כל התחייבות. לדבריהם, המרפסת נמצאת מעל מתחם בחלקה 144 ששועבד בזיקת הנאה לדרך לחלקה 143, וכאשר רכש חורי את זכויותיו בחלקה 144 בשנת 1994, הוא בדק, ראה וידע על קיומה של המרפסת ועל זיקת ההנאה שעתידה להירשם. הם מוסיפים, כי חורי גם היה מודע למשא ומתן שהתנהל עם שמסי, שביקשו לרכוש את הדירה עם המרפסת המשמשת אותה, ולראשונה העלה טענות בעניין המרפסת בשנת 1998, לאחר ששמסי התקשרו בהסכם לרכישת הדירה.

טענה נוספת שהועלתה הינה, שהמרפסת איננה גורמת למטרד ואין עילה או הצדקה להרוס אותה.

7.          שמסי טענו שאת הדירה רכשו לאחר שביררו ומצאו כי המרפסת נבנתה על פי היתר משנות השבעים. לטענתם, המרפסת מופיעה בתשריט הבית המשותף כחלק מהדירה, ומשום שמדובר במרפסת הפונה לנוף מרהיב של העיר העתיקה, אין לדירה אותה רכשו כל ערך בלעדיה. הם מוסיפים, כי אין להם כל קשר למערכת היחסים בין חורי לחברה ולוילף, ומבקשים לדחות את התביעה.

עובדות שאינן במחלוקת

8.         החברה הייתה בעלים של חלקה 143 בגוש 30020 עליה בנוי בנין (להלן - מצפה אבו טור).  

החברה הייתה גם חוכרת לדורות של חלקה 144, שלתוך שטחה חורג חלק מהמרפסת.

9.         ביום 17.3.04 נחתם הסכם בין החברה, על ידי מנהלה וילף, מצד אחד, ובין חורי, מיכל דוידי, שמואל סגל ויואל ריבלין  (להלן - הרוכשים) מצד שני, לפיו מכרה החברה את זכויותיה בחלקה 144 לרוכשים בחלקים שווים (להלן - ההסכם).

בסעיף 13 של ההסכם נקבע, כי וילף ערב באופן אישי לקיום חיובי החברה על פי ההסכם.

בסעיף 9 (ב) של ההסכם  נקבע כי החברה:

"משיירת לעצמה זכות מעבר בצמוד לחלקה 143 בגוש 30020, עליו בנוי מצפה אבו טור, ברוחב לכל אורך המגרש, באופן שתרשם זיקת הנאה לגבי זכות מעבר זו".

10.        בו ביום (17.3.04) נחתם בין הרוכשים הסכם שיתוף (להלן - הסכם השיתוף) לצורך הקמת בניין על  חלקה 144.